來源：克三關（ID：wwwksg2018com）

投拓人士戲稱，以前是在精品市場買地，輕車熟路；現(xiàn)在是在批發(fā)市場買地，要摸著石頭過河。近年來的土拍政策變化，改變了上游的土地供應，也改變了下游的開發(fā)建設、銷售和物業(yè)運營。

前天收到地產(chǎn)同行咨詢——“在國家集中供地，三條紅線的前提下，我們房地產(chǎn)企業(yè)未來的管理，尤其成本怎么做會比較好？有什么新的管控思路和理念嗎？”

收到這個問題，我的第一反應就是——房企在這樣的復雜環(huán)境下所面對的問題，裝配式建筑的優(yōu)勢正好能一一解之。

一個環(huán)境

在以“房子是用來住的，不是用來炒的”國家定位之下，貫徹“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的中央決策部署，近期對房企影響最大的是“三條紅線”和“集中供地”兩大政策。

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。會議規(guī)劃了房地產(chǎn)的三條紅線：

• 1.剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；

• 2.凈負債率大于 100%；

• 3.現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

2021年2月22日左右，各地落實住建部＂土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)＂發(fā)文要求，落實集中供地政策。即2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，在指定月份“集中”發(fā)布公告和“集中”組織宅地的出讓。

兩大影響

綜合公開渠道的觀點，兩大政策對房企的影響主要有以下兩點：

1、搶到一塊地更難了。言外之意，每一塊地都更加珍貴，對土地差異化價值的挖掘更剛性，對拿地后的產(chǎn)品品質(zhì)和投資回報要求更高。

以前可能是“搶”到了一塊地，現(xiàn)在可能是真搶到了一塊地。“集中供地”的政策是房企運營管理能力的更進一步考驗，特別是對精準拿地測算、集團化現(xiàn)金流運營和融資能力的考驗。

同一家房企，將面對需要在同一時間在多個不同城市進行土地集中競拍的復雜局面，像以前一樣在不同土地上進行操盤結構調(diào)整優(yōu)化的空間變小，對錯拿地項目進行后續(xù)拿地調(diào)劑挽回的空間變小。因而具備了精準測算、精細化成本管理能力、在集團層面進行現(xiàn)金流調(diào)配能力和融資能力的房企更有機會勝出，尤其是高品質(zhì)、高周轉的房企。

2、做好一個項目更難了。光干完、賣完，還不算完，開始考驗房企的物業(yè)運營能力。

在集中供地政策下，集中開工、集中開盤正在給房企造成新一輪壓力，企業(yè)內(nèi)運營體系均需適應性調(diào)整；在”限房價、競自持、競配建“的政策下，土拍成功后，比“拿地即掙錢”的離去更甚，“高周轉、賺快錢“的日子也正在一去不復返。

從各地情況來看，自持比例在10%~40%之間居多。談到自持物業(yè)的開發(fā)和運營管理，萬達、寶龍、紅星美凱龍等商業(yè)綜合體開發(fā)企業(yè)具有相對強的優(yōu)勢，畢竟運營了自持性的商業(yè)MALL和酒店已經(jīng)這么多年了，積累的運營管理經(jīng)驗教訓足夠多。

三大能力

在這兩大政策的影響之下，具備以下三大能力的房企將加速勝出：

1、開發(fā)周期管控能力。

基于標準化產(chǎn)品設計和管理，結合新技術、新材料、新工藝，組織大穿插施工而實現(xiàn)高周轉，是基于技術先進、是依靠管理領先的理性的高周轉。

尤其是在環(huán)保建設標準日益提高、揚塵治理時間管制越來越多的當下，縮短開發(fā)周期變得更為迫切。

天下武功，唯快不破。縮短工期，可以實現(xiàn)提前預售，提前回流資金；實現(xiàn)提前竣工備案，可以提前解凍資金，實現(xiàn)資金高周轉；實現(xiàn)提前交付，可以提前確認上市公司口徑的銷售收入。開發(fā)周期更短的房企，在拍地時具有更強的競價空間。

（注：上圖來源于《穿插提效體系解讀》-工程管理聯(lián)盟2021.1）

例1：

碧桂園SSGF體系，運用了預制墻板、預制樓梯、鋁合金模板、智能爬架、全混凝土外墻等。某工程案例的工期數(shù)據(jù)，如下表：

例2：

以2006年開工建設的上海萬科新里程住宅項目8#樓（地上13層、預制率20%）的建造為例，縮短工期70天。

（注：上圖來源于《2016上海萬科工業(yè)化探索之路》）

例3：

以2014年開工建設的上海萬科翡翠濱江住宅項目（地上23層、預制率15%）的建造為例，單體住宅縮短工期89天（未穿插施工）-159天（組織穿插施工）。

（注：上圖來源于上海天華建筑設計院有限公司李偉興博士）

經(jīng)公開資料顯示，該項目在沒有裝配式政策要求的情況下，主動采用裝配式建造，并且是全國第一個使用PC石材反打預制技術的住宅項目。另外還使用了無附墻爬架體系、鋁窗預埋前置等技術。

裝配式建筑，天生就具備縮短工期的基因。因為部品部件都是在工程現(xiàn)場之外的地方預先生產(chǎn)好，因而天生就具備“以空間換時間”的能力，只要施工現(xiàn)場具備條件了，就可以運輸、吊裝，可以大大縮短現(xiàn)場工期；預制構件的一體化設計可以集成結構、裝修、保溫、門窗等多專業(yè)工序，減少中間工序，以及干法施工從技術上縮短了間歇時間，運用得當可以大幅度地縮短工期；利用裝配式建筑的優(yōu)勢，可以更早更快地組織內(nèi)外裝修工程的穿插，縮短總體工期的效果顯著。

只記住一個最通俗的例子——不抹灰了，比縮短抹灰工序的時間，在縮短工期上來得更徹底。

通過縮短工期實現(xiàn)開發(fā)項目的高周轉，提高投資轉化率，實現(xiàn)高周轉是抵抗任何風險最有效的手段；通過縮短工期可以降低財務成本和管理成本，提高投資項目的IRR，進而提高房企ROE水平，是裝配式建筑通過工期優(yōu)勢可以獲得的最大的成本減量。

如果采用裝配化裝修，工期優(yōu)勢更為顯著。

例4：

上圖是我國第一棟“沒有圍墻的小區(qū)”——北京郭公莊一期公租房項目，其中住宅部分13萬m2（9棟，地上6-21層），共3002套公租房，為裝配式混凝土建筑（預制率約35%-40%），采用全屋裝配化裝修系統(tǒng)解決方案。

裝修標準約1000元/m2，單體建筑的裝修工期3個月，比傳統(tǒng)裝修方式縮短約60天。每棟樓按縮短工期2個月計算，可以節(jié)省的財務成本和管理成本約100萬元，整個項目可以節(jié)省約1000萬元。

下圖是南京市江北新區(qū)人才公寓項目的相片。

（上圖來源于《裝配式混凝土建筑-甲方管理問題分析與對策》）

在北方，可以更大空間地發(fā)揮裝配式的優(yōu)勢，組織北方項目冬季生產(chǎn)、開春施工，告別“半年閑”的現(xiàn)狀，可以更大幅度地縮短工期。

2、產(chǎn)品品質(zhì)管控能力。

在相同限價、相同地段之下，產(chǎn)品品質(zhì)更好、更持久的房企將更受消費者追棒。

自持率的提高，產(chǎn)品品質(zhì)管控不再止步于銷售環(huán)節(jié)，必將放眼于長達50-100年的整個物業(yè)運營期。

例5：

上海綠地某住宅項目結合裝配式指標要求，設計大開間住宅，結構剪力墻沿套型外側布置，套內(nèi)沒有承重墻，只有一根次梁，全現(xiàn)澆樓蓋，實現(xiàn)開放式的套內(nèi)空間，實現(xiàn)“百變戶型”；

廚房的管井外置設計，空間規(guī)整，沒有凸角；

采用全預制混凝土外墻，既滿足了上海外墻預制比例≥50%的規(guī)定，同時避免了外墻不同材料之間的變形裂縫、滲漏問題，還通過在外墻預制構件上設計凹縫滿足外立面分縫和造型的需要。

同時還采用了單立管旋流靜音排水、同層排水系統(tǒng)等技術。這樣的產(chǎn)品，解決了客戶敏感的工程質(zhì)量痛點，提升了產(chǎn)品的性價比。

綠地百年宅項目，更是將高品質(zhì)理念發(fā)揮到極致。

下圖是綠地南翔威廉公館項目，全國首個百年住宅示范項目。以客戶需求為導向，通過調(diào)研，對購房客戶比較關注的收納系統(tǒng)、住宅體檢、檢修方便、安全耐久等方面加入成本投入，挖掘土地的差異化價值，以300~500元/平的成本投入支撐800-1000元的產(chǎn)品溢價。

裝配式建筑天生就具備高品質(zhì)的基因，因為所有部品部件均是在室內(nèi)、在工作環(huán)境更好、工業(yè)化程度更高的情況下生產(chǎn)完成。傳統(tǒng)建筑中為解決施工誤差的“找平層”“龍骨架”等可以完全消滅，內(nèi)外墻體可以不抹灰而直接做裝飾層（下圖是上海建工海玥瑄邸項目），石材干掛可以不做鋼龍骨層而直接干掛或反打。

只記住一個最通俗的例子——不抹灰了，比嚴格控制抹灰層質(zhì)量，在提高質(zhì)量上來得更徹底。

如果采用一體化集成工藝，質(zhì)量優(yōu)勢更為顯著，見例3、4、6。

3、物業(yè)運營管理能力。

新的土拍政策之下，基本上每一個房開項目都會有一定比例的自持性物業(yè)，不同于之前的“一錘子買賣”。

已有成熟的運營管理團隊，已基于全壽命期管理理念進行開發(fā)項目的投資、建造、運營，在開發(fā)建造期就統(tǒng)籌考慮了物業(yè)運維的成本管理——這樣的房企面對政策更游刃有余。

例6：

上海市第一個石材反打項目，上海森茂國際大廈（現(xiàn)名為恒生銀行大廈）。位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，總建筑面積113,000平方米，項目竣工于1998年，以下相片拍攝于2020年。地下4層，地上46層；建筑最高高度203.2m，標準層層高3.9m。

地上結構為內(nèi)筒外框勁性鋼筋混凝土結構（SRC結構），外墻采用PC掛板（石材反打），共約1950塊，每塊重量一般的約5t，最重達7.5t。PC掛板以鋼筋混凝土為襯板，磨光花崗巖為飾面板，在工廠制作成復合板，包括鋁合金窗、玻璃裝修等，再運到現(xiàn)場通過邊接節(jié)點，掛到鋼結構挑梁連接件上。

這個項目如果采用傳統(tǒng)的石材干掛，按規(guī)范，石材幕墻的設計使用年限只有25年，那么現(xiàn)在這個項目已經(jīng)23年，即將需要進行安全驗證、甚至維護、重新改造。但是這個項目是采用了石材反打預制混凝土技術，石材與鋼筋混凝土掛板同壽命設計，在建筑物的整個使用期間，只需要對立面拼縫的打膠進行定期維護。一次性的建造成本增加，但50-70年的物業(yè)維護成本大幅降低，全壽命期成本降低。

類似項目還有：萬科翡翠濱江項目、重慶中科大廈等。

裝配式建筑天生就具備全壽命期成本管理的基因，我國發(fā)展裝配式建筑，就是要實現(xiàn)由量到質(zhì)的轉變。裝配式建筑，天生就能實現(xiàn)去中間化、去表皮化、去臨時化這三大降本策略。在裝配式建筑中，外裝可以應用裝飾面層反打技術，來實現(xiàn)結構裝飾同壽命設計；內(nèi)裝可以應用管線分離技術，將不適合與結構同壽命的機電管結工程進行分離設計。類似這樣的一內(nèi)一外，一合一分，均實現(xiàn)了基于全壽命期管理理念的成本管理目標。

只記住一個最通俗的例子——沒有裝飾層了，比防范裝飾層脫落、加強裝飾層的維修保養(yǎng)，在運營管理上來得更徹底。

總結

在“集中供地、三條紅線”兩大政策之下，我國房企面臨著拿地更難、做項目更難的雙向壓力。每一塊地都更加珍貴，對每一塊的產(chǎn)品品質(zhì)和投資回報都有更高的要求。每一個項目都更難做好，除了需要高周轉開發(fā)的能力，還必須具備自持物業(yè)的經(jīng)營管理能力。

裝配式建筑，天生就具有高周轉、高品質(zhì)、全壽命期管理的基因。在裝配式建筑中，標準化設計和集成設計、預先生產(chǎn)、干法施工是剛性要求，各項新材料、新工藝、新技術在工業(yè)化制造的環(huán)境下獲得最佳應用。

發(fā)揮裝配式建筑“以空間換時間”的優(yōu)勢，組織建筑部品部件的預先生產(chǎn)、室內(nèi)生產(chǎn)，以及多工序集成設計、一體生產(chǎn)和施工，可以進一步縮短開發(fā)周期、提高資金使用效率；工廠化生產(chǎn)和機械化生產(chǎn)，為建筑工程質(zhì)量提高了質(zhì)量精度和質(zhì)量可控度，可以消除傳統(tǒng)建筑中的找平層、龍骨層等質(zhì)量糾偏層，從根本上解決空鼓、開裂等質(zhì)量通病，裝飾層、保溫層等與結構層的一體化設計，則可以直接根治外立面的質(zhì)量通病，提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)和耐久性；同時，基于全壽命期管理理念的集成設計和管線分離等先進技術的應用，雖然會增加一些建造成本，但預期能在50-100年的使用期間節(jié)省更多的運營維護成本。

裝配式，天生就是應對高標準、惡劣環(huán)境的新型建造方式。

發(fā)揮裝配式的優(yōu)勢，就能化解“集中供地、三條紅線”的管理壓力。

當然，這一切是建立在做好裝配式建筑的前提下。

如何做好裝配式？——少走彎路！