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行業(yè)資訊 | 碧桂園規(guī)劃階段的成本控制,設(shè)計(jì)決定成本!

廣東裝配式建筑分會     2020-11-06     2470


 |概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制| 

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(一)合理劃定用地紅線
案例1:


在投資階段,對于山地項(xiàng)目,可通過豎向分析及邊坡處理,考慮將不可利用的陡坡用地劃出用地紅線,以控制土方成本。


根據(jù)國家建設(shè)用地豎向標(biāo)準(zhǔn),坡度大于25%的地區(qū)不適宜進(jìn)行開發(fā),而通常作為森林保育用地或景觀用地,但通常在實(shí)際操作中坡度大于35%,為不宜建設(shè)用地,建議劃出用地紅線。


案例2:



在投資階段,對于高壓走廊通過地塊內(nèi)部的,可以將高壓線及其退距用地劃出用地紅線,以控制用地成本。
二)巧妙轉(zhuǎn)化用地條件
案例3:



將幼兒園前期作為售樓部,節(jié)約利用土地,使住宅用地最大化,同時(shí)也能減少公建的成本投入,另外通過調(diào)整幼兒園位置,使售樓部擁有更好臨街展示面位置。
案例4:



由于中山地區(qū)對于公建配套有公8公9要求,若獨(dú)立配建將占用住宅用地,若交費(fèi)則成本巨大,通過利用較難售的集中商業(yè)用地配置公8公9配套(首層保留商業(yè)),從而節(jié)省配套成本投入,確保住宅用地最大化。
(三)爭取有利設(shè)計(jì)要點(diǎn)
對于勾地項(xiàng)目,應(yīng)重視規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的擬定,通過結(jié)合公司開發(fā)策略,爭取有利的設(shè)計(jì)條件。





 |詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制| 

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一)土方成本控制-山地項(xiàng)目
對于山地項(xiàng)目,土方成本是項(xiàng)目開發(fā)成本重要部分,規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)嚴(yán)格控制土方量,盡可能做到場地內(nèi)部平衡。尊重原地形基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)場地標(biāo)高,力求少開挖,控制挖、填方量。



案例5:


某擬拓展山地項(xiàng)目占地1200畝,高差達(dá)100米。

方案一:方案使用坡地別墅,并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域,使項(xiàng)目的土方量盡量小。

方案二:方案使用平地別墅,盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡,項(xiàng)目土方量較大。


土方成本控制也應(yīng)結(jié)合銷售要求權(quán)衡考慮

開平十一期原方案充分尊重地形,以土方成本最少為優(yōu)先原則規(guī)劃,則使別墅間高差達(dá)4~5m,影響去化。調(diào)整后方案,以“快去化”為導(dǎo)則,盡量將兩排別墅間的高差控制在1.5m,土方成本增加,但有利于項(xiàng)目更快更好得去化。


二)規(guī)劃布局成本控制


控制展示區(qū)規(guī)模

在規(guī)劃前期階段,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小合理控制綜合樓展示區(qū)的規(guī)模,降低前期投入的成本,也有利于項(xiàng)目的快速開發(fā)。

案例6:


案例七:
由于幼兒園需滿足冬至日三小時(shí)日照,標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格,所以應(yīng)盡量將幼兒園放置用地南部無遮擋位置;若放置北側(cè),則與南側(cè)高層間需比較大的陰影間距,使實(shí)際可用住宅用地減少。


前后樓夾角控制


前后樓間距控制

住宅間的拼接關(guān)系

三)地下室成本控制

車位比與地面停車率

在規(guī)劃前期階段,投資拓展部應(yīng)向當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門爭取最小的車位比不最大的地面停車率,以減少地下車庫面積。對一些地價(jià)低,高層市場一般,車位售價(jià)低且去化難的項(xiàng)目(如雷州),可考慮實(shí)行100%地面停車,不設(shè)地下車庫,以最大限度的省去地下車庫建設(shè)成本。


合理的車庫邊界

地下車庫設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)使車庫邊界盡量拉直、規(guī)整,避免因邊界的拐角導(dǎo)致的成本增加。

個(gè)別項(xiàng)目車位配置緊張,需考慮利用車庫邊角位等丌好利用的區(qū)域設(shè)置微型車位,而微型車位不標(biāo)準(zhǔn)車位的折算關(guān)系需不規(guī)劃局明確,一般是按個(gè)數(shù)0.7倍折算。

四)其他成本控制

架空層設(shè)置

架空層可以增加景觀的通透性,給地面活動(dòng)人群增加舒適度,同時(shí)可作為泛會所,增加銷售的賣點(diǎn);但架空層建安成本一般較高,且又不能銷售,為節(jié)省項(xiàng)目成本,需減少架空層的設(shè)置;建議地塊外圍洋房不做架空,地塊中部可考慮架空以加強(qiáng)景觀空間通透性。

支護(hù)成本控制

層高成本

胖棟有話說 整理


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